Estabilidad en el mercado de la vivienda

Autores: Luis Puch Jesús Ruiz Enlaces relacionados: Inmodiario Metrovacesa El Inmobiliario Servimedia

Luis Puch y Jesús Ruiz Entre los resultados que hemos alcanzado en el marco del Programa de Investigación Metrovacesa-ICAE hay que destacar la estabilidad en el mercado de la vivienda en un año 2020 muy difícil para la economía española. El PIB real de la economía española se contrajo un -9.1% en el año 2020 (en datos trimestre a trimestre). En este periodo, la Construcción sólo redujo tres décimas su participación en el PIB a fin de año, mientras que las actividades inmobiliarias aumentaron su participación en el PIB hasta en dos puntos porcentuales en lo peor de la crisis, compensando con ello en parte el retroceso en el comercio, y en la hostelería y la restauración. Al mismo tiempo, el principal indicador del precio de la vivienda, el Índice de Precios de Vivienda (IPV General) que publica el INE (a partir de los precios registrados en las notarías), se mantuvo estable en el trimestre del confinamiento respecto al primer trimestre (1T), e incluso registró un repunte del 1.2% intertrimestral en el 3T. El 4T, sin embargo, el índice general cayó -0,8%, para completar un crecimiento interanual del 1,5%, tal y como se publicó el pasado martes 9. Por comparación, el crecimiento del IPV en el año 2019 fue de un 3.6%, sí, pero es que 2020 ha sido un año de pandemia. Además, sabemos en todo caso que el IPV del 4T suele suponer una corrección respecto a los habituales incrementos del 3T. Por ejemplo, en el año 2019 el IPV registró una caída del  -0.6% intertrimestral, no tan distinto del -0.8% que hemos indicado arriba. Por tanto, visto lo que ha pasado, deberíamos preguntarnos ¿qué factores contribuyen a justificar esta aparente estabilidad? Un factor importante que podemos apuntar es que buena parte de las operaciones de compra-venta que se cerraron en la primera mitad del año ya tenían comprometidos sus precios. Además, los ajustes a la baja en los precios de la vivienda son muy desiguales, y tienden a localizarse en segmentos muy concretos con poco peso en el índice. Por ejemplo, el precio de vivienda nueva no retrocedió en todo el año, y registró un crecimiento interanual del 8.2%, mientras que la segunda mano (que es 85% del mercado de vivienda libre) sólo aumentó un 0,4%. Por tanto, la novedad en el mercado de la vivienda ha venido más bien por el impulso de la actividad que se registró en el 3T, que apenas se ha truncado con la segunda ola de la pandemia, o al menos por comparación con el parón en la recuperación a nivel agregado en el 4T (con un escaso crecimiento del PIB del 0,4% intertrimestral). Para profundizar en estos factores, venimos investigando desde 2019 el ciclo inmobiliario y la demanda de vivienda en España, a raíz de un proyecto conjunto de Metrovacesa e ICAE. Entre los resultados destacados de la investigación está la estimación de las elasticidades de oferta y de demanda de vivienda. Para ello, proponemos un modelo econométrico que sigue la literatura sobre especificación de ecuaciones simultaneas en el mercado de vivienda. La variable de cantidades que especificamos es el valor de las transacciones de vivienda libre (su crecimiento tendencial interanual), y la variable precio es el IPV (su crecimiento interanual). Las variables explicativas de demanda son una medida de la renta de los hogares y los tipos de interés de las hipotecas, mientras que las de oferta incluyen varios retardos en la evolución de los precios, el consumo aparente de cemento, y la evolución del IBEX-35. El principal resultado de nuestras estimaciones es la estabilidad de las elasticidades pre-Covid y post-Covid. Dadas esas elasticidades, podemos racionalizar las observaciones de precios y cantidades en los últimos trimestres por ajustes simultáneos de la oferta y de la demanda de vivienda. Estos ajustes simultáneos han resultado en importantes reducciones en el número de transacciones inmobiliarias, pero sin grandes variaciones en los precios, y en ningún caso implicando precios agregados a la baja. Esta situación es un reflejo de la dispersión de precios en el mercado, circunstancia que induce mucha variabilidad en el valor de las transacciones, pero que no lo es tanto si lo que se tiene en cuenta es el crecimiento tendencial de la serie como hacemos en nuestras estimaciones. Concretamente, nuestra estimación para el 3T con datos hasta el 2T de 2020 (dato que supuso un incremento de precios interanual del 2.1% sin cambio de precios respecto al trimestre anterior), fue de un aumento del 1% interanual. El resultado ha sido de un incremento del 1.7%, en claro contraste con las previsiones muy negativas que ofrecían muchos expertos de diversas instituciones. Tras un claro repunte en el valor de las transacciones de vivienda libre en el 3T, que tendencialmente aún nos deja en valores negativos, nuestra previsión para el 4T era de ligera caída aún en la variable de cantidades, pero de estabilidad en los precios medidos por el IPV, en concreto de un incremento interanual a fin de año del 1.7% frente al 1.5% publicado. Nuestra interpretación de estas estimaciones es que por el momento los agentes han considerado que el shock Covid se comporta como un shock transitorio en este mercado. Además, la evaluación de las previsiones que hemos hecho a lo largo del año nos da confianza en nuestra metodología, por lo que en los próximos meses empezaremos a publicar en el blog ICAE nuestras previsiones. Stay tuned! L. Puch y J. Ruiz son investigadores del Programa Metrovacesa-ICAE, junto a Manu García y Laurentiu Guinea.